DESCRIZIONE


PRIVATO VENDE A PAVIA  110 mq  QUADRILOCALE

0.   DA RISTRUTTURARE  
(al momento classe energetica G/ non applicabile)


1.   zona semicentrale esterno P.ta Garibaldi / navigli - in centro a piedi

2.   piano 2° e ultimo  ( vano scala ha spazio per installazione ascensore )

3.   palazzo di ringhiera, il ballatoio balcone è di proprietà esclusiva chiudibile con cancelletto

4.   termoautonomo

5.   silenzioso, libero su 3 lati, finestre doppia esposizione, panoramico

6.   difetto principale è l'assenza del box; il parcheggio auto è comunque comodo e facile davanti casa, e c'è uno spazio adibito al parcheggio biciclette in cortile sotto la balconata;
è possibile che in futuro vengano edificati box auto nell'area; al momento box per una moto/auto possono essere affittati a qualche centinaio di metri su viale Venezia o viale Sicilia

7.   stanze alte 3,2 m  + un sottotetto di proprietà 

8.   la copertura tetto del palazzo è nata già in origine senza ethernet - idem gli altri palazzi nell'area sono privi di coperture con ethernet;  
il tetto, i canali di gronda, facciate e parti comuni sono già stati rifatte negli anni recenti

9.   possibilità di acquisto futuro (da altro proprietario) del trilocale confinante di circa 75mq già ristrutturato, creando una proprietà complessiva di circa 185mq





 


 


Leggi i dettagli qui sotto o passa alle pagine con le fotografie:



Dettagli sui punti 1-9 sopra accennati:


0.  L'immobile è da ristrutturare (ristrutturazione completa con spostamento tramezzi, rifacimento pavimenti, infissi e impianti) per una spesa approssimativa di 45.000e ( da 30.000e a 60.000e in base ai lavori scelti e al tipo di finiture ) di cui il 50% è rinborsabile tramite incentivi statali con il sistema confermato anche per il 2019 delle detrazioni per spese di ristrutturazione dalla propria tassazione IRPEF; l'ottenimento degli incentivi è semplificato al massimo, in pratica occorre effettuare i pagamenti dei lavori con bonifici che specifichino la causale.
La percentuale detraibile può salire al 65% per la parte dei lavori connessi al miglioramento delle prestazioni energetiche se si ha poi cura di seguire un iter di documentazione un po' più dettagliato.
In pratica aggiungendo circa 23.000e effettivi l'appartamento può essere modellato a piacimento con possibilità di ridefinire gli ampi spazi a piacimento, creare un secondo bagno, installare un riscaldamento a pavimento, fare una salone unico nella zona giorno, etc).

I lavori per la ristrutturazione sono stati iniziati e interrotti per cambio di progetti familiari, per cui l'appartamento si presenta già a "rustico"; sono già stati eseguiti alcuni lavori preliminari per circa 5000e, lavori che erano i più lenti da realizzare in quanto coinvolgevano anche parti in comune con il condominio ( i lavori rimanenti sono invece relativi al solo appartamento, per cui realizzabili in autonomia anche in tempi brevi ); lavori già eseguiti:

- aggiunta di una doppia parete in muratura (con intercapedine riempita con isolante acustico in pannelli di lana di roccia ad alta densità) nella stanza confinante con appartamento vicino,


- rifacimento a nuovo in pvc delle due colonne di scarico acque posizionate nei muri perimetrali nord e sud e dei relativi raccordi ( braga di collegamento agli scarichi acque nuove e già installate nella soletta interpiano sia nel lato nord che nel lato sud);

- rimozione impianti idrici e riscaldamento; alcune demolizioni già avviate e smaltimento dei corrispondenti materiali inerti; preparazione smuratura vecchi infissi per sostituzione; pulizia delle solette riportate allo stato di cemento grezzo pulito rimuovendo la vecchia pavimentazione e sottofondo ( il vecchio riempimento sottopavimento si rimuove facilmente, senza utensili particolari e senza spaccare niente o lasciare segni, la superficie cementata sottostante rimane pulita e liscia )

- le persiane delle finestre del lato nord sono già sostituite nuove (durante i lavori di rifacimento facciata)


Sono da effettuare:

- posa di un massetto soprasoletta alleggerito (spessore e tipologia a seconda del tipo di lavorazione, è possibile sia un intervento minimale con massetto singolo, oppure la posa di un massetto doppio, con isolamento acustico ed eventuale riscaldamento a pannelli nel pavimento ) e nuova pavimentazione

- rifacimento di almeno un tramezzo per allargare il bagno principale, o più di un tramezzo per creare un secondo bagno; eventuale demolizione dei tramezzi zona giorno per creare un ambiente unico grande in zona giorno;

- pochi metri quadri di intonaco da rifare; la quasi totalità degli intonaci attuali è invece sana e riutilizzabile per finitura e imbiancatura;

- posa degli impianti tecnici (idraulico, riscaldamento, elettrico); (sono già presenti gli impianti del citofono, antenna tv, cavo telefono)

- 4 finestre, 2 semifinestre, le porte interne (eventualmente salvando le due porte grandi a doppia anta da 110cm della zona giorno), il portoncino di ingresso restaurato in legno o sostituito da portoncino moderno, le persiane del lato sud; ( complessivi circa 7000e, di cui 50% detraibili come specificato sopra, al pari degli altri lavori ) 

- eventuale caminetto in soggiorno o stufa in corridoio (l'appartamento ha nei muri molte canne fumarie utilizzabili); cancelletto e tende da sole per il balcone

In teoria gli infissi (con riquadri sui vetri e chiusure in ottone), le porte (bianche con altezza di 240cm e vetro sopraluce), il portoncino di ingresso a doppia anta e con bussola interna con seconda porta vetrata, i termosifoni del 1910 (disegno vintage e piedini di appoggio a terra) e i pavimenti originali (piastrelle "cementine" del 1939 20x20 con colori a mosaico e montate a filo senza fughe) sarebbero semi-antichi, restaurabili e reinstallabili (con modifica a doppi vetri per isolamento termico), ma a livello economico e di semplicità risulta più conveniente la sostituzione con materiali moderni. 

 



1.   Il condominio è posto in Via Cesare Correnti n°39, in prossimità di P.ta Garibaldi, è possibile andare in centro a piedi o in bicicletta, utilizzare i bei percorsi attrezzati per le passeggiate lungo il fiume Ticino o il canale dei Navigli, e raggiungere in auto rapidamente la tangenziale esterna, ci sono poi i collegamenti autobus a circa 150m e il quartiere è ben servito da negozi e servizi.
Le abitazioni in Via Cesare Correnti pur essendo a confine del centro storico assomigliano in parte a cascine e anche il verde e l'acqua intorno ricordano la campagna o l'aspetto di un piccolo paese; il quartiere negli anni è in lenta rivalutazione man mano che gli immobili vengono ristrutturati, ad esempio è possibile che i capanni adibiti a deposito di una ditta edile posti sul lato Ovest e Sud del condominio cambino destinazione d'uso a breve (possibile edificazione di box auto ed eventualmente abitazioni, vincolate all'altezza dei capannoni attuali, ovvero un piano più basse rispetto all'appartamento, per cui che non limiterebbero l'attuale vista dal balcone); a Sud un po' più lontano è presente il piazzale del palazzo esposizioni, una volta l'anno viene/veniva occupato dal Circo, con disturbo minimo in quanto la musica viene fermata presto la sera, piuttosto è/era un aspetto folcloristico, ricordo che di mattina svegliandomi potevo vedere dal balcone un elefante che in tranquillità brucava l'erba nel piazzale a sud. 

2.3.4.5.   L'appartamento è un 2° e ultimo piano, quindi completamente libero da rumore di calpestio sopra il soffitto; è completamente libero anche su tre lati; sul quarto lato confina con l'appartamento adiacente in parte tramite locali accessori (sgabuzzino) e in parte tramite una camera, lungo la quale è stata già aggiunta una seconda parete in muratura e una intercapedine a lana di roccia ( la posa corretta dei materiali e della muratura è stata documentata con fotografie e seguita da un tecnico specializzato ) per ottenere un isolamento acustico su tutto il perimetro;  durante la ristrutturazione è inoltre facile aumentare anche l'isolamento della soletta del pavimento, così da non doversi preoccupare a propria volta di dare eventualmente disturbo ad altri ed avere una indipendenza pressochè totale;  fuori dalle finestre poi non sono presenti rumori particolari, andranno più che bene degli infissi con doppio vetro anche leggero;
la posizione è inoltre favorevole per avere pochi inquinanti nell'aria dato che l'appartamento si trova lontano da strade trafficate, ad una buona altezza da terra (in alto arrivano meno polveri e anche un po' meno insetti) e con intorno alcune aree verdi e specchi d'acqua corrente (che contribuiscono ad abbattere le polveri);
in pratica adatto a chi ricerca una abitazione silenziosa, luminosa, lontana dallo smog 

L'accesso avviene dal portoncino su via Cesare Correnti, direttamente nel vano di ingresso dove sono poste le cassette della posta e la porta per le cantine, da questo vano di ingresso si sale tramite un ampia scala in pietra con ringhiera in ferro battuto e corrimano in legno (v.foto), infine si percorre un tratto su ballatoio esterno; questo si dirama in due ballatoi posti ad angolo tra loro, ognuno serve una delle due ali del palazzo; il ballatoio esposto al sole disposto lungo la facciata Sud (v. foto) è quello che porta nell'ordine agli ingressi di due appartamenti più piccoli e per ultimo all'appartamento in vendita. 

L'ultimo tratto di ballatoio di 10,5 metri è di proprietà esclusiva dell'appartamento in vendita, in pratica è un ampio balcone esposto al sole, posto davanti a porta di ingresso e finestre della zona giorno (lato sud) dell'appartamento; è possibile, previsto in planimetria e da condominio, l'aggiunta di un cancelletto di ingresso per delimitare l'area privata, come già realizzato nel condominio da altri appartamenti posti a fine ballatoio. 

La scala ha una vano centrale di dimensioni adatte ad ospitare un ascensore, finora non c'è stato molto interesse da parte dei residenti del palazzo ad installarlo, eventualmente c'è la possibilità di accordandosi con una sola parte interessata dei condomini, cioè dividendo le spese e l'uso esclusivo con una parte di condomini.

Vista e dintorni: 
 
> SUD - dalle finestre e dal balcone a sud (zona giorno) la vista è luminosa e piuttosto libera e panoramica (vedi fotografie), in lontananza si intravede Viale Europa, gli alberi del lungo Ticino e gli alti alberi più vicini posti su via Correnti; guardando verso il basso e in vicinanza si vede invece l'area usata come uffici e deposito da una ditta edile confinante, questa area non è granchè come vista, ma come vicinato non arreca disturbo ( assenza di rumori avvertibili o altro ); ad Agosto 2017 l'area è stata migliorata, inoltre è possibile che a breve l'intera area venga riqualificata con costruzione di box auto che saranno disponibili in vendita ed eventualmente abitazioni basse (nel caso con altezza limitata all'altezza dei capanni attuali),
> NORD - sul lato Nord (zona notte) è presente di fronte un edificio più basso, il cui colmo del tetto arriva all'incirca alla quota delle finestre dell'appartamento, per cui non si riesce a scorgere le altre case del quartiere, in compenso la visuale è libera verso l'orizzonte e verso il cielo (v. foto); sotto alle finestre Nord è visibile un vicolo a fondo chiuso (in pratica senza traffico veicolare) di accesso alle abitazioni dell'isolato appena descritto posto a Nord.
Ad Ovest del condominio sono presenti dei porticati adibiti a deposito della ditta edile e più esternamente, non visibile dalle finestre dell'appartamento, un piazzale (area della vecchia piscina comunale) che ospita un campo nomadi con abitazioni stanziali (ex giostrai), il campo ha accesso e si affaccia su viale Europa, non verso l'area di Via Correnti e relativi vicoli; per chi avesse dubbi sul quartiere preciso che la presenza del campo è sempre stata di fatto inavvertibile in ogni senso. Via Cesare Correnti è poi una strada a fondo chiuso che viene usata di fatto solo da residenti e qualche pescatore che si sistema sulle sponde del naviglio, per cui senza traffico veicolare e molto tranquilla.

L'appartamento è termoautonomo, c'è una caldaia (era posizionata in corridoio) seminuova ma di vecchia concezione che si consiglia di sostituire al momento del rifacimento degli impianti; il contatore dell'acqua al momento è ancora in comune ed i consumi sono calcolati a millesimi; come spiegato i vecchi impianti idraulici e di riscaldamento dell'appartamento sono stati rimossi in preparazione alla ristrutturazione, volendo (a gusti personali) sono riusabili i termosifoni in stile retrò.
 
Altri dettagli tecnici per la ristrutturazione: 

- sono presenti 2 tubi di mandata acqua ( rispettivamente zona giorno e zona notte, segnati da frecce azzurre nella planimetria dettagliata) a cui collegare gli impianti idraulici; i 2 tubi sono stati collegati tra loro da un tubo aggiuntivo di by-pass durante i lavori di ristrutturazione dell'appartamento adiacente per aumentare la portata d'acqua disponibile al singolo tubo; rimane comunque più indicato il montaggio nei bagni di scarichi per i wc con cassetta di accumulo acqua rispetto alla soluzione dello scarico acqua a passo rapido

- sono presenti due colonne di scarico acque nei muri perimetrali (altre frecce azzurre nella planimetria dettagliata) che sono stati recentemente sostituiti interamente dal condominio con parti nuove e i cui raccordi per gli scarichi acque nell'appartamento ("braga") sono già stati predisposti per essere poi cementati nella soletta di cemento una volta che gli impianti idraulici saranno completi

- il palazzo risale al 1940; ha già comunque una struttura di concezione moderna in travi di cemento armato che gli conferisce solidità; i muri esterni sono spessi circa 40-45cm in muratura doppia con intercapedine ( l'intercapedine è eventualmente riqualificabile energeticamente ad es.insuflando materiali termoisolanti in fiocchi ); questo tipo di muratura è paradossalmente migliore ai fini dell'isolamento termico e acustico della muratura semplice realizzata in molte costruzioni più recenti di Pavia (anni 60-70-80); 
 
- i soffitti sono abbastanza alti, circa 3,2 metri, danno una bella sensazione di spazio; nel sottotetto, appoggiato sopra la soletta è già presente uno strato di isolante termico, eventualmente migliorabile con prodotti più recenti;

- aggiungendo una spesa moderata in fase di rifacimento della pavimentazione è possibile installare un sistema di riscaldamento a pavimento che consente un buon confort e poi negli anni anche un risparmio; tra l'altro il sistema di pavimentazione a doppio massetto richiesto dal riscaldamento a pavimento realizza automaticamente anche un pavimento con alta insonorizzazione con un unica spesa. 

6.   L'appartamento non ha il box, in compenso si trova praticamente sempre parcheggio libero su via Cesare Correnti davanti al palazzo o alla peggio qualche metro più a Sud; il cortile visibile sul lato sud con accesso dal portone su via Cesare Correnti è in comune tra i due condomini, viene utilizzato per i bidoni della raccolta differenziata, la cabina dei contatori del gas ed è possibile parcheggiare le biciclette ( come verificato con amministratore è possibile installare apposita rastrelliera sotto balconate ), mentre non è utilizzabile per il parcheggio delle auto, in quanto i limitati spazi nel cortile per le auto sono aree di pertinenza degli uffici dell'altro condominio confinante a Sud;  la cantina è al piano seminterrato, avendo una rampa di scale di circa 2 m da scendere non è comoda per portarci una bicicletta ma è una seconda opzione per uso meno frequente.
Come già accennato, prossimamente potrebbero essere realizzati e messi in vendita dei box auto.

7.   Il sottotetto dell'appartamento al momento è accessibile da una botola vicino al vano scala; per la maggior parte della sua superficie non ha l'altezza per essere dichiarato abitabile o è impegnato da travi di legno del tetto, ma al centro c'è un aree più alta (2.40m) che può essere adibita a ripostiglio o piccolo locale (circa 5/6m x 4m); essendo di proprietà è possibile chiudere la porzione sopra all'appartamento con un tramezzo e posizionare una botola o una scala a chiocciola di accesso esclusivo dall'appartamento. 

8.   Il tetto è in buone condizioni, non ha mai avuto onduline sottocoppo in ethernit ( è disponibile una certificazione effettuata da un tecnico abilitato in tempi recenti ), ed è stato già rivisto negli anni con interventi di manutenzione (sotto al manto di tegole sono state inserite onduline in resina catramata per realizzare una impermeabilizzazione affidabile anche in caso di rottura di qualche coppo in seguito a grandine), così come le facciate dell'edificio; come manutenzione condominiale, con spese suddivise a millesimi, sono da prevedere all'incirca ogni 5-7 anni minimi interventi di risigillazione dei giunti in silicone dei canali di gronda ( canali durevoli in inox/zincati/rame ) e pulizia dei medesimi effettuati con noleggio camion con cestello;
negli anni passati ci sono state infiltrazioni durante i temporali dovute alle gronde e sono state da me scoperte e segnalate in ritardo perchè l'appartamento non era abitato; il condomino ha un amministratore valido ed efficiente e le gronde sono state rapidamente sistemate (è stata aggiunta una grondaia supplementare sul lato Ovest per la maggiore portata durante i temporali), ma nell'appartamento circa 3 metri quadri di intonaco del soffitto di una stanza si era intanto danneggiato ed è da rifare (v.foto; spesa limitato a 150e); 
Il palazzo ha comunque, per casi di infiltrazioni o perdite d'acqua e danni similari, una polizza assicurativa che copre danni eventuali agli appartamenti o a terzi e il cui costo è incluso nelle basse spese condominiali (circa 40e mese nell'ultimo anno). 

9.   L'appartamento confinante sul lato Est appartiene ad altra proprietà, ha una struttura simile ma con una stanza in meno (la planimetria è a forma di L invece che di quadrato) ed è già stato ristrutturato pochi anni fa; al momento è affittato a persone cordiali, così come sono cordiali i residenti dell'altro appartamento posto all'inizio del ballatoio e anche dell'appartamento posto sempre allo stesso piano ma all'inizio dell'altra ala/ramo di ballatoio del palazzo ( quest'ultimo appartamento è utilizzato come studio da un pittore ); il proprietario dell'appartamento confinante ad Est mi dice che potrebbe essere interessato a venderlo; nel caso di interesse posso mettervi in contatto, i due appartamenti adiacenti realizzerebbero una residenza con spazi notevoli e volendo la possibilità di creare un passaggio interno tra i due appartamenti nella zona giorno (vedi la zona del locale ripostiglio/cucinino in planimetria).


Queste le informazioni su pregi e difetti in dettaglio.


Vedi fotografie e planimetrie: