DESCRIZIONE


PRIVATO VENDE A PAVIA  110 mq  QUADRILOCALE

0.   DA RISTRUTTURARE  
(al momento classe energetica G/ non applicabile)


1.   zona semicentrale esterno P.ta Garibaldi / navigli

2.   piano 2° e ultimo  ( vano scala ha spazio per installazione ascensore )

3.   palazzo di ringhiera, il ballatoio balcone è di proprietà esclusiva chiudibile con cancelletto

4.   termoautonomo

5.   silenzioso, libero su 3 lati, finestre doppia esposizione, panoramico

6.   al momento assenza del box; il parcheggio auto è davanti casa,
parcheggio biciclette in cortile in spazi sotto balconata;
( nb: possibile edificazione di box auto prevista per l'anno prossimo )

7.   stanze alte 3,2 m  + un sottotetto di proprietà 

8.   copertura tetto palazzo già in origine senza ethernet - idem altri palazzi nell'area;  tetto, canali di gronda, facciate e parti comuni già rifatte

9.   possibilità di acquisto (da altro proprietario) del trilocale confinante di circa 75mq già ristrutturato 





 


Leggi i dettagli qui sotto o passa alle pagine con le fotografie:



Dettagli sui punti 1-9 sopra accennati:


0.  L'immobile è da ristrutturare (ristrutturazione completa con spostamento tramezzi, rifacimento pavimenti, infissi e impianti) per una spesa approssimativa di 45.000e ( da 30.000e a 60.000e in base ai lavori scelti e al tipo di finiture ) di cui 50% detraibili dalla tassazione IRPEF; avendo cura della documentazione, la percentuale detraibile può salire al 65% per la parte dei lavori connessi al miglioramento delle prestazioni energetiche.
In pratica aggiungendo circa 23.000e effettivi l'appartamento può essere modellato a piacimento con possibilità di ridefinire gli ampi spazi a piacimento, creare un secondo bagno, installare un riscaldamento a pavimento, fare una salone unico nella zona giorno, etc).

I lavori per la ristrutturazione erano stati iniziati e interrotti per cambio di progetti familiari, per cui l'appartamento si presenta già a "rustico", con alcuni lavori preliminari già eseguiti per circa 5000e che coinvolgevano anche parti in comune con il condominio ( i lavori rimanenti sono invece relativi al solo appartamento, per cui realizzabili in autonomia nei tempi e modalità ) :

- aggiunta di una doppia parete in muratura (con intercapedine riempita con isolante acustico in pannelli di lana di roccia ad alta densità) nella stanza confinante con appartamento vicino,


- rifacimento a nuovo in pvc delle due colonne di scarico acque posizionate nei muri perimetrali nord e sud e dei relativi raccordi ( braga di collegamento agli scarichi acque nuova e già installata sia lato nord che lato sud);

- rimozione impianti idrici e riscaldamento, alcune demolizioni già avviate e smaltimento dei corrispondenti materiali inerti, preparazione smuratura vecchi infissi, preparazione delle solette allo stato di cemento grezzo pulito rimuovendo la vecchia pavimentazione e sottofondo ( il vecchio riempimento sottopavimento si rimuove facilmente, senza utensili particolari e senza spaccare niente o lasciare segni, la superficie cementata sottostante rimane pulita e liscia )

- persiane delle finestre del lato nord già sostituite nuove (durante rifacimento facciata)


Sono da effettuare:

- posa di un massetto soprasoletta alleggerito (spessore e tipologia a seconda del tipo di lavorazione, è possibile sia un intervento minimale con massetto singolo, oppure la posa di un moderno massetto doppio, con isolamento acustico ed eventuale riscaldamento a pannelli ) e nuova pavimentazione
- rifacimento di almeno un tramezzo per allargare il bagno, o più di un tramezzo per creare un secondo bagno; eventuale creazione di ambiente unico grande in zona giorno eliminando altri tramezzi;
- una parte minore degli intonaci dei muri (e circa 1 mq complessivo di intonaco negli angoli del soffitto di una stanza); la maggior parte degli intonaci è invece riutilizzabile
- posa degli impianti tecnici (idraulico, riscaldamento, elettrico)
- gli infissi e le porte

In teoria gli infissi (con riquadri sui vetri e chiusure in ottone), le porte (bianche con altezza di 240cm e vetro sopraluce), il portoncino di ingresso a doppia anta e con bussola interna con seconda porta, i termosifoni (alcuni disegno con piedini di appoggio a terra) e i pavimenti originali (piastrelle graniglia 20x20 con colori a mosaico e montate a filo senza fughe) sarebbero di aspetto semi-antico e caratteristico, eventualmente restaurabili, reinstallabili e da adeguare ai criteri di isolamento termico, ma a livello economico risulta più conveniente la sostituzione con materiali moderni. 

 



1.   Il condominio è posto in Via Cesare Correnti n°39, in prossimità di P.ta Garibaldi, è possibile andare in centro a piedi o in bicicletta, utilizzare i bei percorsi attrezzati per le passeggiate lungo il fiume Ticino o il canale dei Navigli, e raggiungere in auto rapidamente la tangenziale esterna, ci sono poi i collegamenti autobus a circa 150m e il quartiere è ben servito da negozi e servizi.
Le abitazioni in Via Cesare Correnti pur essendo a confine del centro storico assomigliano in parte a cascine e anche il verde e l'acqua intorno ricordano la campagna o l'aspetto di un piccolo paese; il quartiere negli anni è in lenta rivalutazione man mano che gli immobili vengono ristrutturati, ad esempio è possibile che i capanni adibiti a deposito di una ditta edile posti sul lato Ovest e Sud del condominio cambino destinazione d'uso a breve (possibile edificazione di box auto ed eventualmente abitazioni, vincolate all'altezza dei capannoni attuali, ovvero un piano più basse rispetto all'appartamento, per cui che non limiterebbero l'attuale vista dal balcone); a Sud un po' più lontano è presente il piazzale del palazzo esposizioni, una volta l'anno viene/veniva occupato dal Circo, con disturbo minimo in quanto la musica viene fermata presto la sera, piuttosto è/era un aspetto folcloristico, ricordo che di mattina svegliandomi potevo vedere dal balcone un elefante che in tranquillità brucava l'erba nel piazzale a sud. 

2.3.4.5.   L'appartamento è un 2° e ultimo piano, quindi non ha problemi di rumore di calpestio sopra il soffitto; inoltre è libero su tre lati, e sul quarto lato confina con l'appartamento adiacente in parte tramite locali accessori e in parte tramite una camera, lungo la quale è stata già aggiunta una seconda parete in muratura e una intercapedine a lana di roccia ( la posa corretta dei materiali e della muratura è stata documentata con fotografie e seguita da un tecnico specializzato ) per ottenere un isolamento acustico su tutto il perimetro;  durante la ristrutturazione è inoltre facile aumentare l'isolamento della soletta del pavimento, così da non doversi preoccupare a propria volta di dare eventualmente disturbo ad altri ed avere una indipendenza pressochè totale;  fuori dalle finestre poi non sono presenti rumori particolari, andranno più che bene degli infissi con doppio vetro anche leggero;
la posizione è inoltre favorevole per avere pochi inquinanti nell'aria dato che l'appartamento si trova lontano da strade trafficate, ad una buona altezza da terra (in alto arrivano meno polveri e anche un po' meno insetti) e con intorno alcune aree verdi e specchi d'acqua corrente (che contribuiscono ad abbattere le polveri);
in pratica adatto a chi ricerca una abitazione silenziosa, luminosa, lontana dallo smog 

L'accesso avviene dal portoncino su via Cesare Correnti, direttamente nel vano di ingresso dove sono poste le cassette della posta e la porta per le cantine, da questo vano di ingresso si sale tramite un ampia scala in pietra con ringhiera in ferro battuto e corrimano in legno (v.foto), infine si percorre un tratto su ballatoio esterno; questo si dirama in due ballatoi posti ad angolo tra loro, ognuno serve una delle due ali del palazzo; il ballatoio esposto al sole disposto lungo la facciata Sud (v. foto) è quello che porta nell'ordine agli ingressi di due appartamenti più piccoli e per ultimo all'appartamento in vendita. 

L'ultimo tratto di ballatoio di 10,5 metri è di proprietà esclusiva dell'appartamento in vendita, in pratica è un ampio balcone esposto al sole, posto davanti a porta di ingresso e finestre della zona giorno (lato sud) dell'appartamento; è possibile, previsto in planimetria e da condominio, l'aggiunta di un cancelletto di ingresso per delimitare l'area privata, come già realizzato nel condominio da altri appartamenti posti a fine ballatoio. 

La scala ha una vano centrale di dimensioni adatte ad ospitare un ascensore, finora non c'è stato molto interesse da parte dei residenti del palazzo ad installarlo, eventualmente c'è la possibilità di accordandosi con una sola parte interessata dei condomini, cioè dividendo le spese e l'uso esclusivo con una parte di condomini.

Vista e dintorni: 
 
> SUD - dalle finestre e dal balcone a sud (zona giorno) la vista è luminosa e piuttosto libera e panoramica (vedi fotografie), in lontananza si intravede Viale Europa, gli alberi del lungo Ticino e gli alti alberi più vicini posti su via Correnti; guardando verso il basso e in vicinanza si vede invece l'area usata come uffici e deposito da una ditta edile confinante, questa area non è granchè come vista, ma come vicinato non arreca disturbo ( assenza di rumori avvertibili o altro ); ad Agosto 2017 l'area è stata migliorata, inoltre è possibile che a breve l'intera area venga riqualificata con costruzione di box auto che saranno disponibili in vendita ed eventualmente abitazioni basse (nel caso con altezza limitata all'altezza dei capanni attuali),
> NORD - sul lato Nord (zona notte) è presente di fronte un edificio più basso, il cui colmo del tetto arriva all'incirca alla quota delle finestre dell'appartamento, per cui non si riesce a scorgere le altre case del quartiere, in compenso la visuale è libera verso l'orizzonte e verso il cielo (v. foto); sotto alle finestre Nord è visibile un vicolo a fondo chiuso (in pratica senza traffico veicolare) di accesso alle abitazioni dell'isolato appena descritto posto a Nord.
Ad Ovest del condominio sono presenti dei porticati adibiti a deposito della ditta edile e più esternamente, non visibile dalle finestre dell'appartamento, un piazzale (area ex piscina comunale) che ospita un campo nomadi con roulotte con accesso da viale Europa, mentre non ha accesso dal lato di Via Correnti e relativi vicoli; per chi avesse dubbi sul quartiere preciso che negli anni la presenza del campo è sempre stata di fatto inavvertibile in ogni senso. In aggiunta via Cesare Correnti è una strada a fondo chiuso che viene usata dai residenti, per cui senza traffico veicolare e molto tranquilla, al limite percorsa da qualche pescatore che poi si sistema sul bordo del naviglio.

L'appartamento è termoautonomo, c'è una caldaia (era posizionata in corridoio) seminuova ma di vecchia concezione che si consiglia di sostituire al momento del rifacimento degli impianti; il contatore dell'acqua al momento è ancora in comune ed i consumi sono calcolati a millesimi; come spiegato i vecchi impianti idraulici e di riscaldamento dell'appartamento sono stati rimossi in preparazione alla ristrutturazione, volendo (a gusti personali) sono riusabili i termosifoni in stile retrò.
 
Altri dettagli tecnici per la ristrutturazione: 

- sono presenti 2 tubi di mandata acqua ( rispettivamente zona giorno e zona notte, segnati da frecce azzurre nella planimetria dettagliata) a cui collegare gli impianti idraulici; i 2 tubi sono stati collegati tra loro da un tubo aggiuntivo di by-pass durante i lavori di ristrutturazione dell'appartamento adiacente per aumentare la portata d'acqua disponibile al singolo tubo; rimane comunque più indicato il montaggio nei bagni di scarichi per i wc con cassetta di accumulo acqua rispetto alla soluzione dello scarico acqua a passo rapido

- sono presenti due colonne di scarico acque nei muri perimetrali (altre frecce azzurre nella planimetria dettagliata) che sono stati recentemente sostituiti interamente dal condominio con parti nuove e i cui raccordi per gli scarichi acque nell'appartamento ("braga") sono già stati predisposti per essere poi cementati nella soletta di cemento una volta che gli impianti idraulici saranno completi

- i muri esterni sono doppi e spessi circa 40-45cm con intercapedine ( l'intercapedine è eventualmente riqualificabile energeticamente ad es.insuflando materiali termoisolanti in fiocchi ); il palazzo, risalente credo a circa il 1940, ha comunque già una struttura in travi di cemento armato che gli conferisce solidità
 
- i soffitti sono abbastanza alti, circa 3,2 metri, danno una bella sensazione di spazio, ma proprio in quanto alti sarà consigliabile predisporre un isolante termico nel sottotetto, poggiato appena sopra la soletta di cemento del soffitto

- aggiungendo una spesa moderata in fase di rifacimento della pavimentazione è possibile installare un sistema di riscaldamento a pavimento che consente un buon confort e poi negli anni anche un risparmio; tra l'altro il sistema di pavimentazione a doppio massetto richiesto dal riscaldamento a pavimento realizza automaticamente anche un pavimento con alta insonorizzazione con un unica spesa. 

6.   L'appartamento non ha il box, in compenso si trova praticamente sempre parcheggio libero su via Cesare Correnti davanti al palazzo o alla peggio qualche metro più a Sud; il cortile visibile sul lato sud con accesso dal portone su via Cesare Correnti è in comune tra i due condomini, viene utilizzato per i bidoni della raccolta differenziata, la cabina dei contatori del gas ed è possibile parcheggiare le biciclette ( come verificato con amministratore è possibile installare apposita rastrelliera sotto balconate ), mentre non è utilizzabile per il parcheggio delle auto, in quanto i limitati spazi nel cortile per le auto sono aree di pertinenza degli uffici dell'altro condominio confinante a Sud;  la cantina è al piano seminterrato, avendo una rampa di scale di circa 2 m da scendere non è comoda per portarci una bicicletta ma è una seconda opzione per uso meno frequente.
Come già accennato, prossimamente potrebbero essere realizzati e messi in vendita dei box auto.

7.   Il sottotetto dell'appartamento al momento è accessibile da una botola vicino al vano scala; per la maggior parte della sua superficie non ha l'altezza per essere dichiarato abitabile o è impegnato da travi di legno del tetto, ma ci sono al centro delle aree più alte che potrebbero essere adibite a ripostiglio o piccolo locale; essendo di proprietà è possibile chiudere la porzione sopra all'appartamento con un tramezzo e posizionare una botola o una scala a chiocciola di accesso esclusivo dall'appartamento. 

8.   Il tetto è in ottime condizioni, non ha mai avuto onduline sottocoppo in ethernit ( è disponibile anche una certificazione effettuata da tecnico abilitato in tempi recenti ), ed è stato già rivisto negli anni con interventi di manutenzione, così come le facciate dell'edificio; come manutenzione condominiale, con spese suddivise a millesimi, sono da prevedere all'incirca ogni 7 anni minimi interventi di risigillazione dei giunti in silicone dei canali di gronda ( canali durevoli in inox/zincati/rame ); negli anni passati ci sono state infiltrazioni durante i temporali dovute alle gronde e sono state da me scoperte e segnalate in ritardo perchè l'appartamento non era abitato; il condomino ha un amministratore molto valido ed efficiente e le gronde sono state rapidamente sistemate (ed aggiunta una grondaia supplementare sul lato Ovest per la maggiore portata durante i temporali), ma nell'appartamento circa 2 metri quadri di intonaco del soffitto di una stanza si era intanto danneggiato ed è da rifare (v.foto; costo inferiore a 150e); 
Il palazzo ha inoltre, per casi di infiltrazioni o perdite d'acqua e danni similari, una polizza assicurativa che copre eventuali danni agli appartamenti o a terzi e il cui costo è incluso nelle basse spese condominiali (circa 40e mese nell'ultimo anno). 

9.   L'appartamento confinante sul lato Est appartiene ad altra proprietà, ha una struttura simile ma con una stanza in meno (a forma di L invece che di quadrato) ed è già stato ristrutturato pochi anni fa; al momento è affittato a persone cordiali, così come sono cordiali i residenti dell'altro appartamento posto all'inizio del ballatoio e anche dell'appartamento posto sempre allo stesso piano ma all'inizio dell'altra ala/ramo di ballatoio del palazzo ( quest'ultimo appartamento è utilizzato come studio da un pittore );  il proprietario dell'appartamento confinante ad Est a quanto ne so potrebbe essere interessato a venderlo anche già questa estate; nel caso di interesse posso mettervi in contatto, i due appartamenti adiacenti realizzerebbero una residenza con spazi notevoli e volendo la possibilità di creare un passaggio interno tra i due appartamenti nella zona giorno (vedi la zona del locale ripostiglio/cucinino in planimetria).


Queste le informazioni su pregi e difetti in dettaglio.


Vedi fotografie e planimetrie: